1. Обращение в кредитующую организацию

Действия военнослужащего:
Документом, подтверждающим участие в НИС, является Информационное письмо участника НИС, установленного образца для всех органов исполнительной власти, поэтому необходимо иметь его на руках при обращении в кредитную организацию.
Обращаясь за получением кредита, военнослужащему в первую очередь необходимо уточнить и согласовать следующие вопросы:

1. сумму предоставляемого кредита;
2. перечень документов, которые необходимо будет собрать для предоставления в кредитующую организацию;
3. требования кредитующей организации к приобретаемому жилью (квартире или дому), и соответствие подобранного военнослужащим жилого помещения этим требованиям.
   

Действия банка (Регионального оператора АИЖК):
При обращении военнослужащего в кредитующую организацию:

• информирует участника о различиях программ ипотечного кредитования :
   - специальная;
   - стандартная;
• рассчитывает сумму кредита, в соответствии с методикой расчета кредита для военнослужащих в зависимости от выбранной программы кредитования;
• информирует военнослужащего (представителей военнослужащего) в целях своевременного уведомления продавцов квартир об условиях и сроках проведения сделки, а именно о:
   - общей сумме средств на приобретение жилья;
   - порядке оформления кредита;
   - сроках рассмотрения заявки на получение ипотечного кредита;
   - сроках предоставления кредитных и бюджетных средств после принятия решения банком о предоставлении ипотечного кредита на конкретную выбранную военнослужащим квартиру;
   - возможности оформления сделки доверенными лицами военнослужащего;
• сообщает (при оформлении кредита по стандартной программе) о необходимости предоставления документов на военнослужащего и созаемщиков в соответствии с перечнем (подтверждение доходов, свидетельство о заключении брака, документы об образовании, имуществе и т.п.);
• предоставляет необходимый для предоставления в банк перечень документов по военнослужащему, а также по квартире для рассмотрения заявки на получение ипотечного кредита;
• предоставляет перечень компаний-партнеров, оказывающих услуги военнослужащим в рамках данной программы.

Примечание: Данные о сумме и сроке ипотечного кредита, предоставленные кредитной организацией, действительны с первого по последнее число каждого месяца. Если военнослужащий затратит несколько месяцев на подбор жилья (что вполне может быть и никем не запрещается), следует иметь в виду, что срок и сумма предоставляемого кредита при этом изменяется. Так что лучше всего будет ежемесячно уточнять сумму кредита в банке.

2. Подбор квартиры

Действия военнослужащего:

Подбор квартиры военнослужащий может осуществлять:

• самостоятельно (с помощью родственников, соседей, друзей)
  Военнослужащий самостоятельно подготавливает и предоставляет в банк пакет документов для получения кредита. Ориентировочный срок оформления документов – до 60 дней. Затраты на подбор и оформление документов – от 3,0 тыс. рублей;
• с помощью риэлтора (в том числе рекомендованного банком, или Региональным оператором АИЖК)
  Риэлтор подготавливает пакет документов.Срок подготовки документов – от 2 до 30 дней. Оплата услуг риэлтора – от 10,0 тыс. рублей до 5 % стоимости квартиры. Аванс (задаток) в подтверждение серьезности намерений (задаток продавцу в счет стоимости квартиры от 10,0 до 50,0 тыс. рублей). О необходимости согласования с банком вопроса внесения аванса (задатка) было сказано выше в начале главы.
  

Действия банка (Регионального оператора АИЖК):

• оказывает помощь в подборе квартиры:
   - консультирует военнослужащего о порядке проведения сделки купли-продажи;
   - информирует о необходимом для предоставления в банк пакете документов на квартиру;
   - рекомендует возможные варианты поиска квартир;
   - проводит переговоры с продавцами (представителями продавцов) квартир на любом этапе подготовки к сделке;
• информирует участников сделки:
   - о необходимых документах для оформления сделки купли-продажи квартиры;
   - порядке получения документов в государственных учреждениях и сроках действительности справок;
• контролирует сбор документов военнослужащим и продавцом квартиры и своевременное предоставление их в банк;
• предоставляет форму доверенности для участия в сделке доверенных лиц военнослужащего;
• контролирует своевременность оказания услуг партнерами банка (риэлторы, оценщики) в рамках оговоренных ранее условий;
• осуществляет контроль и сопоставляет соответствие стоимости квартиры с размером предоставляемых кредитных и бюджетных средств.

3. Предоставление документов на подобранную квартиру в банк

Действия военнослужащего:
По факту нахождения жилья участник эксперимента (либо его представитель) предоставляет в банк:

• документы на жилье, необходимые для предварительного одобрения банком предмета ипотеки, а именно:
   - правоустанавливающий документ продавца жилого помещения (договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, договор долевого участия в строительстве, договор приватизации и т .д.);
   - при наличии - правоподтверждающий документ (свидетельство о государственной регистрации права собственности продавца);
   - техническую документацию на жилое помещение из Бюро технической инвентаризации (выписка из технического паспорта, техническая информация, поэтажный план, экспликация);
• при наличии - проект договора аванса (задатка), на подписании которого настаивает продавец (риэлтор, представитель продавца или покупателя).

Примечание: указанные документы предоставляются до внесения собственных денежных средств за выбранное жилье в целях его бронирования.

Действия банка (Регионального оператора АИЖК):
По факту предоставления военнослужащим или его представителями вышеперечисленных документов кредитующая организация выполняет следующие действия:

• выясняет и согласовывает условия сделки:
   - при использовании аккредитива - согласие продавца получить денежные средства после регистрации права собственности на имя военнослужащего; (аккредитив - способ расчетов, который является современной и безопасной альтернативой банковским ячейкам – гарантом сохранности средств выступает банк).
  Покупатель может быть уверен, что оплата стоимости квартиры будет произведена только после предоставления в банк документов, свидетельствующих об исполнении продавцом своих обязательств (передача прав собственности на жилье);
   - при упрощенной схеме расчетов (получение продавцом кредитных средств в день ипотечной сделки):
        - кредитные средства продавец квартиры получает после подписания договора купли-продажи, договора поручительства за военнослужащего до момента государственной регистрации сделки купли-продажи и ипотеки квартиры и получения расписки из Федераль ной регистрационной службы о приеме договора купли-продажи и документов по квартире на государственную регистрацию. Суть договора поручительства такова: продавец, подписав договор поручительства за заемщика, гарантирует исполнение своих обязательств по государственной регистрации перехода прав собственности на имя покупателя недвижимости, а при нерегистрации сделки купли-продажи – обязуется по данному договору вернуть полученные в банке кредитные средства. Действие договора – до момента получения свидетельства о праве собственности на квартиру на имя военнослужащего;
       - 160400 рублей продавец получает после регистрации сделки и предоставления в банк зарегистрированного договора купли-продажи, свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество на имя заемщика и расписки в получении денежных средств;
• проверяет комплектность предоставленного пакета документов и информирует участников сделки о недостающих документах на квартиру;
• в случае соответствия предмета залога требованиям кредитующей организации - согласовывает с оценщиком-партнером кредитующей организации дату и время проведения оценки квартиры, срок предоставления отчета об оценке.

4. Оценка подобранного жилья

Независимый оценщик, согласованный с кредитующей организацией, оценивает квартиру и составляет отчет об оценке.
Срок оценки - до 7 дней; затраты средств военнослужащего - от 0,7 до 5,0 тыс. рублей.
После составления отчета об оценке кредитующая организация направляет участника эксперимента в страховую компанию (выбранную по согласованию с кредитующей организацией) с целью получения предварительного согласия застраховать заемщика и предмет залога.

5. Оформление страхового полиса

Военнослужащий предоставляет пакет документов в страховую компанию (одобрение страховой компанией заёмщика и выбранной квартиры).
Срок оформления полиса - до 7 дней.
При приобретении жилья в кредит обязательным требованием кредитующей организации являются страхование жизни и здоровья покупателя квартиры как заемщика, а также страхование предмета ипотеки (приобретаемой квартиры).
Все военнослужащие застрахованы по обязательному государственному страхованию согласно Федеральному закону № 52 от 28 марта 1998 года «Об обязательном государственном страховании жизни и здоровья военнослужащих, граждан, призванных на военные сборы, лиц рядового и начальствующего состава органов внутренних дел Российской Федерации, Государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, сотрудников учреждений и органов уголовно-исполнительной системы и сотрудников федеральных органов налоговой полиции».
В чем заключается разница между обязательным государственным страхованием и страхованием заемщика ипотечного кредита?

• Во-первых, выгодоприобретателем при обязательном государственном страховании будет являться сам военнослужащий или его наследники. Тогда как все выплаты по ипотечному страхованию будут произведены в пользу кредитующей организации (банка).
• Во-вторых, размер и условия получения страховой премии при государственном страховании и страховании заемщика будут значительно различаться .

Необходимо также отметить следующие важные моменты:

• страхование будет осуществляться военнослужащим за счет собственных средств;
• договор страхования заключается на весь срок кредита в соответствии с кредитным договором;
• если военнослужащий выберет кредит по специальной программе АИЖК, то нужно учитывать, что в течение длительного времени (это будет видно из графика платежей) сумма его задолженности по кредиту будет возрастать, а, соответственно, до определенного момента будет увеличиваться и сумма оплаты страховки. Потом по мере погашения кредита сумма оплаты по страховке будет уменьшаться;
• оплата страховых платежей производится в первый раз при заключении кредитного договора, и затем ежегодно во все последующие годы в соответствии с кредитным договором. То есть военнослужащему при оформлении ипотечного кредита необходимо будет иметь в виду, что указанную в договоре страхования сумму необходимо будет ежегодно изыскать и оплатить до указанного в договоре страхования времени;
• при смене владельца закладной заемщик-военнослужащий уведомляется о необходимости изменения выгодоприобретателя в договоре страхования. При получении такого уведомления военнослужащий обязан обратиться в филиал страховой компании, с которой был заключен договор страхования, и внести необходимые изменения в этот договор. Срок, в течение которого военнослужащий обязан внести эти изменения, указывается в полученном уведомлении, а также в договоре страхования и в кредитном договоре.

6. Вынесение кредитующей организацией решения о предоставлении кредита

По факту предоставления военнослужащим или его представителями полного пакета документов, необходимого для рассмотрения заявки на получение ипотечного кредита кредитующая организация проверяет комплектность предоставленного пакета документов и правильность заполнения анкеты на получение ипотечного кредита. После этого участник оплачивает комиссию за рассмотрение заявки на выдачу кредита.

Срок принятия банком решения - 1-7 дней; затраты - до 2,0 тыс. рублей.

Действия банка (Регионального оператора АИЖК):

• уведомляет участника эксперимента о решении кредитующей организации о выдаче ипотечного кредита;
• приглашает участника эксперимента на подписание кредитного договора, информационного расчета (графика платежей),договора об открытии банковского (текущего) счета (с ограниченным режимом пользования), договора целевого жилищного займа, последующего договора об ипотеке;
• согласовывает дату проведения ипотечной сделки;
• направляет документы, подписанные участником эксперимента, в Федеральное управление с целью их подписания со стороны Министерства обороны Российской Федерации и обеспечения перечисления на счет участника эксперимента, указанный в договоре об открытии банковского счета, первоначального взноса (160 400 рублей);
• получает подписанные Федеральным управлением договора (целевого жилищного займа и последующий договор об ипотеке).

Примечание: Договор об открытии счета с ограниченным режимом пользования подразумевает, что ни военнослужащий, ни кто-то другой не сможет использовать деньги со счета в иных целях, кроме как на приобретение конкретной квартиры. Деньги наличными военнослужащий на руки не получает. Их получает продавец после подписания договора купли-продажи. Дополнительное соглашение к договору банковского счета предусматривает списание с него денежных средств в счет погашения кредита без дополнительных распоряжений заемщика-военнослужащего, а также возврат Федеральному управлению первоначального взноса (160 400 рублей) в случае неосуществления в течение 6 месяцев государственной регистрации права собственности военнослужащего на приобретаемое жилое помещение.

7. Осуществление сделки

В день сделки на территории кредитующей организации встречаются продавец, покупатель и их представители (при наличии).
В день сделки подписываются:

• комбинированный договор страхования (заемщиком - участником эксперимента);
• договор купли-продажи, в котором указывается, что жилое помещение частично приобретается за счет кредитных средств (заемщиком - участником эксперимента и продавцом квартиры);
• закладная (участником эксперимента).

После подписания документов по ипотечной сделке стороным (покупатель и продавец или их представители) обращаются в территориальный орган Федеральной регистрационной службы с целью подачи заявления и пакета документов на государственную регистрацию договора купли-продажи и перехода права собственности от продавца к покупателю, ипотеки в силу закона в пользу банка, а также последующей ипотеки в пользу Российской Федерации. Получение письменной расписки в приеме документов территориальным органом Федеральной регистрационной службы является обязательным.

Выдача денежных средств продавцу осуществляется следующим образом:

• первоначальный взнос в размере 160 400 рублей, перечисленный Федеральным управлением, выдается только после регистрации договора купли-продажи и права собственности участника эксперимента и предъявления указанных документов в кредитующую организацию;
• ипотечный кредит:
   - при расчетах через аккредитив – зачисляется на счет аккредитива в день ипотечной сделки, а выдача осуществляется после предоставления в банк зарегистрированных документов о собственности на имя военнослужащего;
  - при расчетах по упрощенной схеме - после предоставления в банк расписки из территориального органа Федеральной регистрационной службы о приеме документов на государственную регистрацию и оплаты участником эксперимента комиссии за выдачу ипотечного кредита кредитующая организация производит перечисление суммы кредита на счет участника эксперимента, и осуществляется передача денежных средств продавцу жилья.

Дата зачисления денежных средств на банковский счет участника является датой выдачи ипотечного кредита заемщику-военнослужащему, и именно с этой даты возникают обязательства по ипотечному кредиту.

8. Получение документов из Федеральной регистрационной службы

Военнослужащий в указанное в расписке время получает в территориальном органе государственной регистрации свидетельство о государственной регистрации права собственности и зарегистрированный договор купли-продажи.
После получения указанных документов военнослужащий предоставляет в кредитующую организацию нотариально заверенную копию свидетельства о государственной регистрации права, оригиналы договора купли-продажи и свидетельства о регистрации права собственности. По факту предоставления военнослужащим указанных документов банком не позднее одного дня с момента их получения осуществляется перечисление денежных средств на счет продавца недвижимого имущества (первоначальный взнос + кредитные средства при расчетах через аккредитив).

9. Оформление последующей ипотеки

После получения продавцом квартиры денежных средств и написания расписки в их получении кредитующая организация готовит пакет необходимых документов для передачи их в Федеральное управление (копия свидетельства о государственной регистрации права, копия договора купли-продажи, копия закладной, копия договора купли-продажи) для подписания последующего договора об ипотеке.
По факту получения из Федерального управления подписанного со стороны Министерства обороны последующего договора об ипотеке кредитующая организация и военнослужащий согласовывают дату подачи документов на регистрацию последующей ипотеки недвижимого имущества в территориальный орган Федеральной регистрационной службы.
Кредитующая организация наделена полномочиями представлять интересы Федерального управления по вопросу регистрации последующих договоров об ипотеке и действует на основании нотариально удостоверенной доверенности.
Зарегистрировать в территориальном органе Федеральной регистрационной службы последующий договор об ипотеке военнослужащий обязан не позднее 6 месяцев с момента получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру.